Сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет, зависит от срока владения земельным участком в течение налогового (отчетного) периода. Как рассчитать этот срок при купле-продаже земельного участка или объекта недвижимости? Когда переходят права на земельный участок? Что считается датой перехода права собственности на земельный участок? Ответы на эти и другие вопросы – в статье. Земельные участки, принадлежащие организациям на праве собственности, могут быть предметом купли-продажи (п. 1 ст. 260 ГК РФ). Конечно, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота и не ограничены в нем. Кроме того, право собственности на часть земельного участка, которая занята объектом недвижимости (зданием, сооружением, помещением в здании и т. д.), переходит от одного лица к другому в связи с продажей этого недвижимого имущества или доли в нем.
Основанием служит пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса, а также статьи 273 и 552 ГК РФ. Другими словами, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится реализуемая недвижимость, покупателю одновременно с правом собственности на этот объект передается и право собственности на земельный участок, расположенный под продаваемым объектом. Разумеется, если иное не предусмотрено законодательством.
Обратите внимание: земельные участки могут принадлежать на праве собственности не только одному лицу, но и нескольким лицам одновременно. В последнем случае каждому из собственников принадлежит доля в праве общей собственности на участок (ст. 244 ГК РФ). Указанную долю можно продать. Она также переходит к другому лицу при купле-продаже недвижимого имущества, расположенного на соответствующем земельном участке.
Госрегистрация права собственности на земельный участок
Земля относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый реестр прав). Таково требование пункта 1 статьи 131 ГК РФ. В пункте 2 статьи 8 и пункте 2 статьи 223 ГК РФ закреплено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Правда, если иное не установлено законом.
Для приобретенного в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, в законе закреплен иной порядок. Такой участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Об этом говорится в пункте 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
В этом случае государственная регистрация права собственности на земельный участок носит не правообразующий, а правоподтверждающий характер (см. также письмо Минфина России от 17.05.2006 № 03-06-02-02/65). Госрегистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе земельный участок, занятый многоквартирным домом и иными объектами, входящими в его состав). Основание – пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ (далее – Закон № 122-ФЗ).
Напомним, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с Законом № 122-ФЗ. В пункте 3 статьи 2 этого закона установлено, что датой государственной регистрации прав считается день внесения записей о правах в Единый реестр прав. Порядок внесения записей установлен в Правилах ведения Единого реестра прав, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219 (далее – Правила).
При заключении договора купли-продажи земельного участка государственная регистрация проводится путем внесения в Единый реестр прав следующих записей:
- о праве собственности на участок, возникающем у покупателя (п. 37 Правил);
- прекращении права собственности на участок у продавца (п. 62 Правил);
- сделке, ее предмете, условиях, сторонах, реквизитах (п. 41-1-41-4 Правил).
Значит, при купле-продаже земельного участка (или доли в праве общей собственности на земельный участок) право собственности на участок переходит от продавца к покупателю в день внесения в Единый реестр прав указанных записей.
Право собственности на земельный участок в связи с покупкой другого объекта недвижимости, расположенного на этом участке (в частности, здания, сооружения), также возникает в день внесения в Единый реестр прав записей о праве собственности на данный участок у покупателя и прекращения этого права у продавца. Конечно, если речь не идет о приобретении доли в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом.
Порядок государственной регистрации
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в заявительном порядке. В ситуации, когда права на земельный участок возникают (переходят, прекращаются) на основании договора купли-продажи, в регистрирующий орган должны обратиться с заявлением о проведении регистрации обе стороны договора | продавец и покупатель) либо уполномоченное ими лицо (при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности).
Бывает, что одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации прав. Тогда переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона (п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ).
по материалам сайта http://rusconsult.ru
Новости